آئين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان

سوال- در سند اجاره حق انتقال منافع محل کسب سلب شده و معهذا مستاجر مورد اجاره را به غیر واگذار مرده و مالک علیه مستاجر اول به خواسته تخلیه به علت تعدی و تفریط اقامه دعوی نموده باشد آیا منتقل الیه می تواند در جریان دادرسی به عنوان وارد ثالث و پس از صدور حکم به عنوان معترض ثالث ارباب تعلق نصف سرقفلی ادعای حق نماید ؟نظر-حقوق و منافعی که در مواد 270 و 582 آیین دادرسی برای ثالث پیش بینی و مجوز دخالت او در دادرسی و اعتراض وی نسبت به حکم شده است حقوق و منافع قانونی است لاغیر و چون در قانون روابط موجرو مستاجر حقوق کسب و پیشه اساسا برای مستاجر متخلف جز مورد انتقال به غیر آنهم در فرض خاص برای منتقال الیه به میزان نصف شناخته نشده است بنابراین در دعوی مالک به خواسته تخلیه به علت تخلف مستاجر محل کسب به جز انتقال به غیر منتقل الیه که غاصبی بیش نیست نمی تواند چه به عنوان وارد ثالث و چه معترض ثالث مداخله واقامه دعوی نماید زیرا در ماهیت دعوی هیچ سمت و حقی نفعی ندارد و حق یا نفع احتمالی او از باب تعلق نصف حق کسب و پیشه نیز بی مورد است چه قانونا در مورد تخلف احتمالی او از باب تعلق نصف حق کسب و پیشه نیز بی مورد است چه قانونا در مورد تخلف مستاجر از جمله تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره موضوع سرقفلی اساسا منتفی است و اصولا حقی به موجب قانون به عنوان ثالث وارد شود و یا به عنوان معترض ثالث اساس رای صادره را که اصل بر اعتبار ان است مخدوش کند و قضیه محکوم بهارا را تجدید مطلع نماید . النهایه چنانچه از این رهگذر ضرری متوجه منتقال الیه شود میتواند مستقلا علیه ید سابق خود اقامه دعوی کند لاغیر . البته استثنائاً فقط در دعوی تخلیه به علت انتقال به غیر منتقل الیه هر چند ضرورتی به این کار نیست می تواند از باب تع آئين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان...ادامه مطلب

ماده 6_ هر گاه مالک، ملک تجاری خود را ب اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عوان سرقفلی ازمستاجر دریافت نماید . همچنین مستاجر می تواند در اثنا مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند ، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.تبصره 1_چنانکه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد .تبصره 2_ در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد. آئين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان...ادامه مطلب

سوالشخصی محلی را برای سکونت به مدت 5 سال اجاره کرده و پس از دو سال استفاده ، با اجازه مالک آن را به مدت یک سال به شخص ثالثی اجاره داده است ، اولا در این حالت پس از انقضای یک سال مستاجر مذکور حق دارد شخصا درخواست تخلیه مورد اجاره را به لحاظ انتقضای مدت مطرح نماید یا خیر ؟ ثانیا تا زمان انقضای مدت اجاره مستاجر دوم ، مدت 5 سال مستاجر اول با مالک نیز پایان یافته باشد آیا مستاجر حق درخواست تخلیه علیه مستاجر دوم را خواهد داشت یا نه ؟نظریه اداره حقوقیمستاجر اول پس از انقضای مدت اجاره مستاجر دوم ، با توجه به این که هنوز دو سال دیگر با مالک رابطه استیجاری داشته و در این دو سال مالک منافع است شخصا می تواند علیه مستاجر دوم که مدت اجاره اش منقضی شده به لحاظ انقضای مدت ، درخواست تخلیه نماید در حالیکه اگر مستاجر اول تا انقضای مدت اجاره خود با مالک ، علیه مستاجر دوم دادخواست تخلیه نداده باشد با پایان گرفتن مدت اجاره اش با مالک ، دیگر نمی تواند علیه مستاجر دوم دادخواست تخلیه به لحاظ انقضای مدت را مطرح سازد . آئين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان...ادامه مطلب

اگر به موجب شرط مذکور در سند اجاره مستاجر با اعلام اینکه چیزی بابت سرقفلی نپرداخته حقوق کسب و پیشه را از خود ساقط نماید آیا می توان به شرط عمل نمود ؟ - چون سرقفلی از حقوق مستاجر است به مرور زمان در اثر فعالیت های او در مورد اجاره ایجاد می شود و حقی نیست که در ابتدای عقد اجاره محرز و میزان آن مشخص باشد بنابراین قابل اسقاط نیست . چه این امر در واقع اسقاط حق مجهول آینده خواهد بود و این شرط باطل است . مضافاً پذیرش این شرط ممکن است موجب سو استفاده مالکین گردد ، که در آغاز اجاره اراده خود را بر عدم تعلق سرقفلی به مستاجر ضعیف تحمیل نمایند و به موجب ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر نیز این شرط باطل بوده و قابل ترتیب اثر نیست. آئين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان...ادامه مطلب

در صورتیکه بین طرفین قرار داد اجاره با اجاره بهای معین بوده و مدت اجاره منقضی شده باشد در خواست افزایش اجاره بها یا تعیین اجرت المثل به علت فقدان موجب و مستند قانونی مسموع نیست زیرا اولا مواد 3 و4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 مبنی بر تجویز افزایش اجاره بها اماکن مسکونی با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 62 منسوخ شده است و به موجب ماده 3 قانون اخیر التصویب نیز اجاره بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه ای نباشد به مقداری که بین طرفین مقرر عملی شده است بنابراین تعیین اجاره بها بیشتر از میزان مقرر جایز نیست ثانیا علاوه از اینکه ماده 14 قانون اخیر التصویب به منظور تقلیل و تثبیت اجاره بها وضع شده نه افزایش مال الاجاره و آیین نامه مذکور در آن نیز در حال حاضر معتبر نیست اساساٌ ماده مرقوم ناظر به مدت اجاره بوده و نسبت به زمان بعد از مدت اجاره حکومت ندارد . ثالثاٌ رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور تصمیم شعبه 31 دادگاه عمومی تهران دائر به رد دعوی تعویل را منطبق با موازین قانونی تشخیص نموده است و این رای دلالتی بر لزوم افزایش اجاره بها بعد از انقضا مدت اجاره ندارد و حاکی از آن است که طرفین در صورت اختلاف در میزان اجاره بها می توانند به محکمه مراجعه و محکمه بر اساس قانون روابط موجر ومستاجر و قانون مدنی رفع اختلال می کند .رابعاٌ ماده 494 قانون مدنی صرفا حاکی از استحقاق موجر نسبت به اجرت المقل پس از انقضای مدت اجاره بوده و بدون آن که ضابطه آن را تعیین نماید و به موجب ماده 501 این قانون که در واقع مکمل ماده 494 است مقدار اجره المثل به میزان اجرت المسمی خواهد بود نه بیشتر . خامساٌ با توجه به روح و فلسفه وجودی قانون روابط موجر و مستاجر که در آئين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان...ادامه مطلب

چون مطب یا دفتر وکالت عرفا محل سکونت نیست بلکه محل کار و درآمد تلقی میشود و از نظر مقررات مالیاتی و نظام پزشکی طبابت و وکالت نوعی شغل و پیشه و دارای جنبه انتفاعی است و با توجه به اینکه حقوق کسب و پیشه در واقع جبران زیان ناشی از تخلیه محل کار و فعالیت انتفاعیی مستاجر و از بین رفتن موقعیت شغلی او است کی طی سالیان متمادی فراهم شده و این معنی در خصوص پزشک و وکیل نیز صادق است علیهذا مطب و دفتر وکالت در حکم محل سکنی نمی باشد و به اعتبار حرفه و پیشه بودن وکالت و طبابت و جنبه انتفاعی داشتن ،سرقفلی به آن تعلق میگیرد و بند 24 تبصره الحاقی به ماده 55 قانون شهرداری هم موید این معنی است زیرا این بند که در مقام بیان عدم جواز دایر کردن مشاغل تجاری در محلهای مسکونی است مطب و دفتر وکالت را استثنا نموده و گفته است :"... از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود " یعنی بنا به مفهوم مخالف اصل بر شغل و پیشه بودن طبابت و وکالت است و استثناً تنها از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود و می توان در محل سکنی مطب یا دفتر وکالت دایر نمود.برچسب‌ها: سرقفلی مطب دفتر وکالت , تخلیه محل کار آئين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان...ادامه مطلب

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :امتیاز آب، برق، گاز، آسانسور و... مربوط به مجتمع­های ساختمانی و آپارتمانها با توجه به ماده 2 قانون تملک آپارتمانها و ماده 4 آیین نامه اجرائی این قانون به استثنای امتیازات اختصاصی مربوط به برق، تلفن و .. که مختص مالکین آپارتمانها می­باشد، جزء قسمتهای اشتراکی بوده و در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است و لذا با توجه به اینکه مالکین مشاع به اتفاق مالک کنتورهای گاز تجمیعی شناخته می­شوند، به اتفاق می­توانند به شرکت گاز مراجعه و آن را تفکیک نمایند و هر یک کنتور گاز جداگانه داشته باشند.برچسب‌ها: قانون تملک آپارتمان ها , توابع مبیع آپارتمان , وکالت در دعاوی آپارتمانها , جهت استراد اسناد مالكيت آئين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان...ادامه مطلب

ماده 6_ هر گاه مالک، ملک تجاری خود را ب اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عوان سرقفلی ازمستاجر دریافت نماید . همچنین مستاجر می تواند در اثنا مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند ، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.تبصره 1_چنانکه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد .تبصره 2_ در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.برچسب‌ها: سر قفلی ملک تجاری , واگذاری ملک سر قفلی , حق مطالبه سرقفلی مستاجر , سلب حق انتقال مستاجر آئين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان...ادامه مطلب

فضای نورگیر از مشاعات مجتمع های آپارتمانی است و دخل و تصرف در آن به هر طریق از جمله مسقف نمودن حیاط خلوت، بدون اذن و اجازه سایر مالکان، خلاف مقررات و شرع و مغایر قانون تملک آپارتمان ها میباشد. رأی شعبه بدوی دیوان عدالت اداریدر خصوص دادخواست شاکی به طرفیت مشتکی عنه [شهرداری] به خواسته مذکور [نقض رأی کمیسیون ماده 100 شهرداری] با توجه به محتویات پرونده و مفاد دادخواست تقدیمی و اسناد و مدارک ابرازی و لایحه دفاعیه طرف شکایت مثبوت به شماره ...- تاریخ ... دفتر شعبه، نظر به اینکه برابر ماده صد قانون شهرداریها و تباصر ذیل آن رعایت مقررات و ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان و مفاد پروانه ساختمانی و نقشه تأیید شده در امر ساخت و ساز برای کلیه مالکین اراضی واقع در محدوده و حریم شهر لازم و ضروری است و تأمین نور کافی برای ساختمان نیز از جمله مقررات مذکور می باشد که فضای نورگیر از مشاعات مجتمع های آپارتمانی که تعلق به کلیه مالکین مشاعی دارد و دخل و تصرف در آن بدون اذن و اجازه سایر مالکین خلاف مقررات قانونی و شرع مقدس و مغایر قانون تملک آپارتمانها است و اقدام شاکی به مسقف نمودن حیاط خلوت به ویژه آنکه مورد اعتراض و شکایت مجاورین گردیده است مغایر با قانون و ضوابط و مقررات یاد شده بوده و شهرداری در راستای وظیفه قانونی، موضوع را به کمیسیون ماده صد ارجاع، پس از صدور رأی بدوی و اعتراض شهرداری به رأی بدوی به لحاظ شکایت همسایه در مرحله تجدیدنظر، موجه تشخیص و کمیسیون تجدیدنظر رأی به رفع خلاف صادر نموده است که تخلف و تخطی از ضوابط و مقررات ... در اقدام شهرداری و کمیسیون صادر کننده رأی مشهود نیست و دلیل و مدرکی که موجبات نقض رأی صادره را فراهم آورد ارائه نگردیده است. لذا با وصف جمیع مراتب معنونه، شکایت آئين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان...ادامه مطلب

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :1-الف:اولاً با توجه به شناسائی نوعی شخصیت حقوقی برای آپارتمانهایی که دارای مدیر یا  هیأت مدیره می­باشد در قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی مربوط و لحاظ ماده 2 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب در امور مدنی مصوب 1379 و مواد 2 و 157 قانون کار مصوب 1369 طرح دعوا به طرفیت مدیر یا هیأت مدیره مذکور قابلیت استماع دارد.ثانیا هیئت مدیره موضوع قانون تملک آپارتمانها مصوب 1343 و آئین نامه اجرائی آن، توسط مالکین مجتمع مسکونی انتخاب می‌گردند و وظایف و اختیارات آنها در مواد 5 الی 23 آئین نامه اجرائی قانون موصوف مشخص شده است و به موجب ماده 23 اصلاحی 1359 آئین‌نامه یاد شده هزینه‌های مستمر و هزینه‌های حفظ و نگهداری قسمت های مشترک آپارتمانهای مشمول قانون فوق به عهده شرکاء و مالکین می‌باشد و هیئت مدیره فقط در نحوه هزینه نمودن و پرداخت حقوق سرایدار، نگهبان و ... تصمیم گیری و مدیریت می‌نمایند. بنابراین در فرض سوال چنانچه در حساب مشترک مربوط به  اداره مجتمع مسکونی که  به نام اعضاء هیئت مدیره افتتاح گردیده است، مبلغی موجود باشد، می توان از حساب مذکور برداشت نمود ولی نمی‌توان حساب شخصی اعضاء هیئت مدیره را توقیف و رأی اداره کار را از محل آن اجرا نمود.ب: برابر ماده 3 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه مصوب 2/10/1363 با الحاقات بعدی«هرموقوفه دارای شخصیت حقوقی است» بنابراین مساجد نیز دارای شخصیت حقوقی  می­باشند و طرف دعوا قرار دادن مسجد با نمایندگی متولی موقوفه با منعی مواجه نیست. بدیهی است در هر حال محکوم­علیه موقوفه است نه متولی و در مقام اجرا نمی­توان محکوم­به را از محل اموال متولی استیفاء کرد.2-باتوجه به پاسخ آئين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان...ادامه مطلب